Der Kauf einer Wohnung endet nicht mit der Zahlung. Er endet, wenn Ihr Name im Register der Rechte an unbeweglichem Eigentum erscheint. Zwischen diesen beiden Momenten liegen mehrere Schritte, die — wenn man sie überspringt — Probleme verursachen, die sich nur vor Gericht lösen lassen.
1. Prüfung vor jeder Zahlung
Bevor Sie eine Anzahlung leisten, verlangen Sie den Eigentumsnachweis vom Kommunalen Katasteramt. Dieses Dokument zeigt, wer der eingetragene Eigentümer ist und — ebenso wichtig — welche Belastungen auf der Immobilie liegen.
Das Register erfasst nicht nur das Eigentum. Laut Handbuch der Katasteragentur des Kosovo werden dort auch Hypotheken, Dienstbarkeiten, Miet- und Nutzungsrechte, Verbote sowie weitere Beschränkungen und Belastungen eingetragen. Eine Wohnung kann völlig legal und gleichzeitig für einen nicht getilgten Kredit verpfändet sein.
Wenn Sie in einem Gebäude kaufen, das noch gebaut wird, existiert die Einheit, die Sie kaufen, im Register oft noch nicht als eigene Einheit. Entscheidend sind dann der Vertrag mit dem Investor, die Übergabefristen und die darin festgehaltenen technischen Spezifikationen.
2. Der Vertrag beim Notar
Die Eigentumsübertragung wird auf Grundlage eines Rechtsgeschäfts eingetragen — konkret des notariell beglaubigten Kaufvertrags. Private, nicht notariell beglaubigte Verträge sind keine Grundlage für die Eintragung; Sie haben dann ein Papier in der Hand, aber kein eingetragenes Recht.
Beim Notar müssen alle Parteien anwesend und dokumentiert sein, die Rechte an der Immobilie haben. Hat die Immobilie Miteigentümer oder stammt sie aus einem Erbe, kann das Fehlen eines von ihnen das ganze Geschäft später anfechtbar machen.
3. Der Antrag auf Eintragung beim Katasteramt
Der Antrag wird vom Eigentümer, von einer von ihm bevollmächtigten Person oder von jedem gestellt, der ein Interesse an der Eintragung hat. Er muss die Identifikationsdaten des Antragstellers, die Identifikationsnummer und genaue Adresse der Immobilie, das einzutragende Recht, die Liste der Belege, Datum und Unterschrift enthalten.
Für Personen ohne kosovarische Staatsbürgerschaft wird keine persönliche Identifikationsnummer verlangt, sondern eine Kopie des Reisepasses — ein wichtiges Detail für Käufer aus der Diaspora.
4. Prüfung und öffentliche Bekanntmachung
Nach Annahme wird der Antrag amtlich geprüft. Am Ende jedes Arbeitstags veröffentlicht das Katasteramt die an diesem Tag eingegangenen Anträge an der Anschlagtafel, und wer Einwände hat, kann sie innerhalb einer Frist erheben — mindestens fünf Arbeitstage ab der ersten Bekanntmachung.
Dieser Mechanismus besteht genau deshalb, weil es in der Vergangenheit parallele Ansprüche auf dieselbe Immobilie gab. Hat jemand ein Recht auf Anfechtung, kommt es in diesem Moment ans Licht.
5. Die Entscheidung
Das Katasteramt muss innerhalb von fünfzehn Tagen nach Eingang des Antrags über Annahme oder Ablehnung der Eintragung entscheiden. Reichen die Unterlagen nicht aus, kann das Amt eine Ergänzung innerhalb einer kurzen Frist verlangen; wird sie nicht fristgerecht nachgereicht, folgt die Ablehnung.
Die Eintragung wird abgelehnt, wenn wesentliche Angaben fehlen, die Immobilie nicht ordnungsgemäß identifiziert ist, nach der Bekanntmachung ein Einwand vorliegt oder Register und eingereichte Unterlagen nicht übereinstimmen.
Wird der Antrag abgelehnt, können Sie innerhalb von dreißig Tagen nach der Mitteilung eine Überprüfung beantragen. Darüber entscheidet der Leiter des Katasteramts; gegen diese Entscheidung ist ein weiteres Rechtsmittel möglich.
Wo es meistens hakt
Drei Dinge lassen einen Kauf am häufigsten scheitern: eine Belastung, die der Käufer übersehen hat, die aber im Kataster eingetragen ist, ein Miteigentümer, der nicht unterschrieben hat, und ein Gebäude ohne die nötigen Unterlagen, um als Wohneinheiten eingetragen zu werden. Alle drei lassen sich vor der Zahlung erkennen, wenn Register und Gebäudedokumentation geprüft werden.
Dieser Text beschreibt den Ablauf auf Grundlage der öffentlichen Unterlagen der Katasteragentur des Kosovo. Fristen, Gebühren und Dokumentanforderungen ändern sich mit Gesetzen und Verwaltungsanweisungen und können von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich angewendet werden. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich an einen Notar, das Katasteramt Ihrer Gemeinde oder einen Anwalt.